세계 / Global

사우디 주택시장 동향

- 사우디 자가주택 보유율 2030년까지 70%가 목표

- 주택 매매에 따른 부가세(15%) 면제, 거래세 5% 신규 신설을 통한 국민들의 주택 구매를 장려

 

 

작년부터 사우디는 코로나19와 저유가로 이중 타격을 입었고, 전체적인 부동산 시장 또한 침체된 것이 사실이다. 올해 사우디 경제는 회복세를 띌 것으로 예상하고 있지만, 적어도 2025년까지는 상당히 낮은 경제 성장률을 유지할 것으로 전망된다. 사우디 정부는 2020년도에 이어 올해 전체 예산의 7%에 해당하는 지출을 삭감하는 등 자구책을 펼치고 있고, 석유 의존도를 낮추고자 산업 다각화를 위해 노력중이다.  이런 가운데 사우디 주택 시장의 전망은 어떻게 될지 알아보고자 한다.

 

주요 현황

 

1) 시장규모

주택을 포함한 전체 부동산 거래 시장 규모는 매년 증가 추세인데, 2019년 580억 달러에서 2020년 626억 달러로 전년 대비 7.9% 성장했다. 또한 부동산 생산 규모도 2015년을 기준(100)으로 했을 때, 2019년 135.2에서 2020년 141.3으로 4.5% 상승하는 등 지속적인 성장을 보여준다.

 

사우디 부동산 거래 현황
(단위 : US$ 백만)

구분

2018

2019

2020

증감률(`19/`20)

총 시장 규모

(The Total Market Size of Real Estate Activities)

55,572

58,026

62,625

7.9%

생산량 지수*

(Production volume index of Real Estate Activities)

126.7

135.2

141.3

4.5%

주: 2015년을 100으로 기준하여 산정한 수치임.

자료: 유로 모니터

 

* Real Estate Activities : 부동산 거래와 관련된 모든 서비스, 상업용 주거용 부동산이나 토지의 매입매, 임대 또는 관리하는 중개업 등을 포함한다.


 

2) 주택현황

사우디 통계청(GASTAT : General Authority for Statistics)이 2019년 상반기에 실시한 ‘Housing Statistics 2019’에 따르면 사우디인 가구수는 총 3,681,927 가구로 2017년 3,504,460 가구 대비 2.2%가 증가했다. 주택의 주거 유형 별로는 아파트가 43.7%를 차지해 2017년 대비 아파트 비중은 증가하고 있으며, 빌라나 사우디 전통주택(Traditional House)의 비중은 다소 감소하고 있는 추세이다.

 

사우디 주택 유형별 주거 현황 

(단위 : 가구, %)

구분

2017

2019

가구수

비중

가구수

비중

Apartment

1,363,070

39,9

1,610,408

43.7

Villa

1,029,593

30.1

1,095,237

29.7

Traditional House

649,523

19.0

664,991

18.1

기타

376.356

11.0

311,291

8.5

합계

3,418,542

100

3,681,927

100

자료: 사우디 통계청

 

3) 가격현황

사우디 주택가격은 코로나와 글로벌 경기 침체로 2020년 3분기 이후 하락세를 보였으나, 2021년 이후 국제유가 회복 및 시장 활성화로 매매가격은 회복 추세이나 임대비는 지역에 따라 유지 또는 하락하고 있는 것으로 나타났다.


사우디 통계청(GASTAT)의 조사 결과에 의하면, 2021년 2분기 부동산 매매가격은 1분기 대비 0.03%가 하락했지만, 전년동기대비 0.4%가 상승했다. 주택으로 한정할 경우, 올해 2분기 주택 매매가격은 1분기 대비 0.2%가 상승했으며, 전년동기대비 0.8%나 상승한 것으로 조사되었다.

 

사우디 주택 매매가격 지수* 

구분

1분기

2분기

3분기

4분기

연평균

2021

84.54

84.69

-

-

-

2020

84.00

83.99

83.60

83.70

83.82

2019

82.30

82.50

81.90

83.30

82.50

주: 2014년을 100으로 기준하여 산정한 수치임.

자료: 사우디 통계청

 

반대로, 올해 2분기 기준으로 아파트나 빌라와 같은 주택의 임대료는 리야드를 제외한 젯다, 담맘, 메카 등 모든 주요 도시가 일제히 하락하고 있다. 이는 사우디 정부의 자국민의 고용률을 높이기 위한 사우디제이션에 따른 외국인 노동자 제재 정책 강화 및 전기료, 주유비 등 각종 공공요금 인상으로 사우디를 떠나는 외국인이 늘면서 임차수요가 감소한 것이 주요한 원인으로 지목된다. 다만, 최근 리야드 도심 지하철 건설 및 각종 산업 인프라 프로젝트 재개에 따른 외국인 유입이 일부 증가하면서 외국인 전용 거주지역인 ‘컴파운드’ 등을 중심으로 임대료 상승 움직임이 서서히 나타나고 있다.

 

2021년 2분기 사우디 주요 도시 주택 판매가 및 임대료 동향 

(단위 : %)

구분

리야드

젯다

메카

담맘

전년동기 대비

전년동기 대비

전년동기 대비

전년동기 대비

판매가

3%

0%

-9%

-2%

임대료

0%

-10%

-4%

-3%

자료: JLL(Jones Lang LaSalle)

 

 

 

사우디 정부의 주요 주택 정책

 

사우디 주택정책의 핵심은 자가보유율을 높이는데 있다. 사우디 비전 2030에 따르면, 사우디 정부는 주택보유 수준을 2020년 말까지 60%까지 높이고 2030년까지 70%로 설정했다.

사우디 비전 2030이 발표되기 전 사우디 국민의 주택 자가보유율은 약 47%였으며 프로젝트 지연 등으로 현재 50% 이하 수준을 유지하고 있다. 사우디 정부는 동 목표 달성을 위해 사우디 국부펀드(PIF) 산하에 ROSHN(Saudi Arabia National Community Developer)를 2020년에 설립하고 향후 5년 내에 1백만 가구 이상의 공공분양 주택을 공급 계획을 발표했는데, 민간분양 주택과 유사한 수준의 인프라를 저렴한 가격에 제공할 계획이다.

* 모하메드 빈 살만 왕세자는 올해 4월에 가진 사우디 비전 2030 발표 5주년 인터뷰에서 주택 자가보유율을 2025년까지 세계 평균인 60%까지 높이겠다고 발표했다.

 

ROSHN은 사우디 전역에 걸쳐 현대적인 표준에 근거한 주거지역 개발을 전문으로 하는 회사로 5년 내에 1백만 가구 공급 프로젝트를 추진 중이다. 또한 민간 주택개발 역시 정부의 개발 및 공급 정책에 발맞추어 2030년까지 총 4백만 가구를 공급할 계획에 있다.

단기적으로 사우디 정부는 올해까지 14만 가구를 공급할 계획이며, 사우디 주택부(Ministry of Municipal & Rural Affairs & Housing)가 운영하는 ‘Sakani Program’을 통해 2021년 1분기에 당초 목표인 5만 1천가구를 초과한 7만 가구를 지원했다.

* Sakani Program : 정부의 내집 마련 프로그램으로 주택 구입 대기자 유형에 따라 주택공급 및 택지공급, 파이낸싱 등으로 주택 구입을 지원하고 있다.(2017년 1월부터 시행 중)
또한, 주택담보대출비율(LTV)을 완화하여 수요자가 보다 쉽게 주택을 구입할 수 있도록 지원 중인데, 사우디 중앙은행(SAMA : Saudi Arabian Monetary Authority)는 생애 최초 주택 구입자에게 제공하는 LTV를 2014년 처음 선보인 이후 5년만에 90%까지 상향했다.

 

사우디 주택담보대출비율 추이

(단위 : %)

external_image


자료: 사우디 중앙은행(SAMA)

 

세금과 관련해서, 주택 건설을 위한 토지공급 확대를 위해 도시내 미개발 토지를 대상으로 2017년부터 2.5%의 ‘White Land Tax’를 부과하고 있다. 이는 개인이 10,000㎡ 이상의 토지를 보유하고 있을 경우 토지 가치의 2.5%를 세금으로 납부하거나 12개월 이내에 건축을 시작해야 한다는 규정을 담고 있는데, 토지가격 인하와 주택공급 부지 확대를 위한 정책으로 해석된다. 한편 부동산 거래에 매겨지는 15%의 부가가치세는 2020년 10월부터 면제하고 별도의 부동산 거래세를 5%로 신설하는 등 거래 활성화를 위한 정책을 시행 중이다.

* 생애 최초 주택 구입자에 대한 세금 면제는 기존 85만 리얄(약 22.7만 달러)에서 1백만 리얄(약 26.7만 달러)로 상향 조정

 

장기적으로는 부동산 관련 데이터 베이스를 구축하고 부동산 지표 플랫폼 및 부동산 중개업 분류 기준 구축, 토지 구획 및 부동산 등록 등에 관한 중앙 집중적 통합 정보망 개발, 전자 등록 시스템 개발, 부동산 분쟁 해결 정책 및 중재 센터 설립 등 짜임새 있는 정부 정책이 뒷받침될 계획이다.

 

전망 및 시사점

 

최근 전반적인 주택가격 지수는 상승했으나 아파트와 빌라의 가격은 하락 추세이다. 2021년 2분기 기준 아파트는 전년동기 대비 1.65%, 빌라는 2.23%가 하락했다. 하지만, 사우디 주요 도시의 주택구입 대기자는 약 2,800만 명에 달하며, 이중 80%가 중산층 이하로 주택부족 현상은 상당기간 지속될 것으로 예측되고 있다. 특히, 정부의 ROSHN을 통한 중저가 주택 공급 계획에도 불구하고 실제 건설에서 분양까지 소요되는 시간을 감안하면 주택수급 불균형은 지속될 전망이며, 대부분의 민간 부동산 개발 회사들도 고급주택 보다는 중산층 이하가 구매할 수 있는 주택 공급에 집중하고 있다는 분석이다. 사우디중앙은행이 최근 발표한 2021년 2분기 기업 및 개인의 주택담보대출은 전년동기대비 40%가 증가한 5,030억 리얄(약 1,343억 달러)에 달하는 등 주택시장은 상승 추세임이 분명하다.

 

최근에는 아파트 구매를 선호하는 추세에서 빌라형 주택에 대한 수요도 상당수 증가하고 있는데, 실제로 주택담보대출의 80%가 빌라에 치중되어 있으며 Sakani Program을 통한 빌라 구매도 상당부분 차지하고 있다.

 

주택 유형별 매매가격 지수*

구분

지수

증감율

2021

2분기

2021

1분기

2020

2분기

전분기 대비

전년동기대비

아파트

82.50

83.45

83.88

△ 1.14%

△ 1.65%

빌라

86.29

89.41

88.35

△ 3.49%

△ 2.33%

주: 2014년을 100으로 기준하여 산정한 수치임.

자료: 사우디 통계청(GASTAT)

 

 

코로나 여파와 경기 침체로 실업률이 증가하고 재택근무가 확대되면서 사무실 등 상업용 부동산에 대한 수요는 줄어 들고 있지만, 다행히 주택에 대한 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 공영 주택 개발 기업인 N사의 임원에 의하면, 5년 전만해도 공급 주택의 옵션이 매우 제한적이었지만 지금은 개발업자들이 서로 라이선스를 발급받기 위해 경쟁을 하는 수준이라고 한다.


게다가 2024년부터 정부 기관 및 모든 공공기관, 정부 기금 등이 투입된 개발 프로젝트의 계약을 외국계 기업이 수주하기 위해서는 사우디에 권역 본부를 설치해야 한다는 최근 발표에 따라 많은 외국계 기업의 중동 본부가 사우디로 이전할 것으로 예상된다. 즉, 머지않아 외국인의 주택 수요 또한 급증할 것으로 예측되고 있다.

 

증가하는 주택 수요와 지속적인 공급을 위한 주택 건설 또한 늘어날 것으로 보이며, 우리 기업의 사우디 주택시장 진출도 충분히 가능할 것으로 보인다. 최근에는 Rawabi Al Hejza나 Asir and Bara 등 중대형 규모의 주택 개발 사업이 추진 중인데, Rawabi Al Hejza프로젝트는 총 12억달러 규모로 젯다 지역에 주거 인프라를 포함한 주거용 빌딩 108개와 주거용 빌라 5,200가구를 개발하는 사업이다.(22년 3월 입찰 예정) Asir and Bara 프로젝트는 약 3억 달러 규모의 저비용 주거단지 개발 사업으로 사우디 남부지역 3천만 평방미터 규모의 주거단지 및 주거 인프라를 건설 예정이다.(22년 8월 입찰 예정)

 

현지 주택시장 진출 추진에 있어 소규모 주택단지를 개발하는 로컬 마켓의 건설 프로젝트에 우선적으로 참여를 검토하는 것이 위험부담을 줄일 수 있을 것으로 예상된다. 대규모 신도시 프로젝트의 경우 사우디 정부와의 협의, 재원조달 등 장기적으로 접근하여야 하며, 일부 프로젝트의 경우 상당기간 지연되는 경우도 있어 리스크 관리 차원에서 면밀한 검토가 필요하다.

 

 

자료 : Jones Lang LaSalle(JLL), OECD, 유로모니터, 사우디 통계청, 사우디중앙은행, Arab News, Saudi Gazette, Global Property Guide, KOTRA리야드 무역관 자료 종합

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