전용 면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 주목하라!

채상욱 저자

성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까? 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까? 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까? 

부동산 분야 인기 유튜버로 <채상욱의 부동산 심부름센터>를 운영하고 있는 『사야 할 집 팔아야 할 집』의 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자.

이번 책 출간의 계기나 동기가 있다면 무엇일까요?

프롤로그에서 밝힌 것처럼 윤석열 새 정부의 부동산 정책의 큰 그림을 이해하는 가이드라인을 독자에게 제공하고 싶어서입니다. 가이드라인은 미래 부동산 시장의 지향점을 미리 알려주는 개념이고, 그 가이드라인이 있어야 어떻게 바뀌는지 혹은 더 세지는지 약해지는지를 판단할 수 있기 때문입니다. 기준이 바로 서 있으면 자연스럽게 시장에 대응하는 것도 편해지기 때문에 독자들이 달라진 새 정부의 부동산 정책으로 어려움을 겪지 않았으면 하는 바람을 담아 책을 출간하게 되었습니다.

책에서 실제로 저자가 집을 구하는 과정에서 겪었던 일화를 재미있게 기술하셨는데, 실수요자가 이번 정권에서 집을 장만할 때 가장 중요하게 생각해봐야 할 것은 무엇일까요?

실수요자들은 거주 자산 가치 상승을 바라는 마음이 있을 텐데요. 윤 정부를 비롯해 이전 정부 모두에서 '신축 주거지역'이 항상 강세였다는 점을 파악하시고, 책에서 제공하는 미래의 신축 주거지역을 잘 살피셔서 이들 지역 중에 본인이 거주가 편한 곳을 선택하시면 좋을 거 같습니다. 

문재인 정부와 윤석열 정부의 부동산 정책의 가장 큰 차이점은 무엇일까요? "똘똘한 한 채는 가고, 90년생 25평 아파트가 뜬다"고 하신 이유는 무엇인가요?

문 정부는 다주택자를 규제했고 결과적으로 똘똘한 한 채 중심의 투자와 임차료 상승으로 연결됐다고 봅니다. 윤 정부는 반대로 다주택자를 부양할 것으로 보고 자연스럽게 소형 주택 다주택 포지션이 유리해지는 시대로 전환할 것으로 봅니다. 지금 시장 분위기와 180도 다른 모습입니다.

‘윤 정부 시대의 부동산 투자 전략은 바로 이것이다!’라고 한 문장으로 정리한다면 어떻게 정리하실 수 있으실까요?

‘90년생 25평 아파트가 뜬다’라고 압축해서 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 책에서 강조한 대로 1기 신도시와 90년대 준공된 신시가지 아파트 중에서 전용면적 60㎡(25평)의 소형 아파트를 눈여겨볼 필요가 있습니다. 대단지이면서, 용적률이 낮고 입지가 양호한 아파트는 상승 여력이 충분하다고 봅니다. 노원구 상계동 사례를 살펴보시면 이해가 빠르실 겁니다. 이와 같은 아파트를 2장 149페이지에 다뤘습니다.

또한, 90년생 리모델링 대상 아파트 중에서 용적률 상한선 250%에 묶인 대단지의 소형 아파트도 제대로 살펴야 합니다. <채상욱의 부동산 심부름센터> 상담 사례로 다룬 유원아파트 사례처럼, 신축되더라도 용적률이 250%에 그쳐 30평에 머무는 아파트가 리모델링하면 42평으로 다시 태어날 수 있습니다. 이른바 ‘리모델링의 마법’이라고 불리는 용적률 상승효과를 볼 수 있습니다. 리모델링을 추진하는 전국 주요 단지의 아파트를 3장 174페이지에 다뤘습니다.

주식시장의 등락과 부동산 시장의 등락이 반비례한다고 말하는 사람들이 있는데 채상욱 작가님은 어떻게 보시나요?

주식시장과 부동산 시장의 등락이 반비례했다고 보는 논리의 타당성을 살펴보면, 우선 양 당이 부동산 시장에 대한 접근과 지향하는 바가 달랐다는 점을 꼽을 수 있을 것이고, 또한 부동산 시장이 비탄력적 시장이라서 정부 정책의 영향을 받는데 3~4년 이상의 시간이 걸려 사이클을 형성했기 때문이라고 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 이런 견해는 결과론적 해석에 가깝기 때문에 천편일률적으로 주식과 부동산 시장이 반비례 한다고 보기는 어렵다고 생각합니다.

금리와 부동산 시장의 상관관계는 어떤 관점으로 봐야 할까요?

금리는 성장률과 쌍으로 봐야 합니다. 금리 인상/인하가 성장률과 비교했을 때 건강한 인상/인하인지 아니면 끌려가는 인상/인하인지가 중요합니다. 그래서 모든 상황을 상황별로 살펴봐야 합니다. 현재의 금리 인상은 다소 건강하지 않을 수 있다는 생각이 들기에 조금은 우려스러운 시선으로 바라보고 있습니다. 반대로 성장률이 양호할 때의 금리 인상은 부동산에 상승효과로 작용했습니다. 그러니 한가지 답만 정해놓지 않았으면 합니다.

아파트 층고의 변화(층간 높이)가 새로운 트렌드가 되실 것으로 전망도 하셨었는데, 향후 아파트 건축의 트렌드는 어떻게 변화할 것으로 전망하시는지요.

1인 가구, 2인 가구 등 소형가구에 적합한 아파트들이 더 지어져야 한다고 생각합니다. 현재의 25평은 3인 가구 중심이며 2인 가구에 부적합한 평면 같습니다. 1인 가구용 아파트는 눈을 씻고 봐도 찾기가 어렵습니다. 이런 소형가구들을 위한 평면들이 주목받을 시점이 도래할 것으로 생각합니다.

사야 할 집 팔아야 할 집

채상욱 저

포레스트북스

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